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案例分享|找两家中介看房却被其中一家告“跳单”,何去何从?

时间:2021-11-08   访问量:442


      购置房屋,对于中国的老百姓来说,有着非比寻常的意义。随着房价不断升高,新房紧俏,学区学位等原因,购置二手房也成为现在房产交易市场的重头戏。不少朋友为了购买到合适的房屋,往往会选择房屋中介公司提供服务,甚至选择多个中介公司,货比三家,择优交易。那如果购房人在两家中介公司看中了同一套房屋,是否可以直接跳过其中一家而选择中介费较低的另一家成交呢?又是否需要同时支付两家中介公司中介费呢?如果购房者给中介费较低的公司支付了中介费用,未支付另一家的中介费而被该中介公司起诉“跳单”,法院会如何认定呢?今天我们就结合近期我所执行主任包尔律师和优秀青年律师苏金花律师联合承办的一起相似案件,来具体分析、回答这个问题吧!

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一、案情简介


本案件的委托人是一对新婚小夫妻,为了购置一套合适的房屋,寻找了两家中介公司。并且跟两家中介公司都签订了书面中介合同。可能是缘分所致,这小两口看了那么多房屋,偏偏最后选中的房屋被两家中介公司都推荐过。


这时小两口也犯了难,到底应该给哪家公司支付费用合适呢?他们二人一盘算,觉得A公司只带他们看了一次房,随后的5个月时间也不再联系,就跟他们索要高额中介费,怎么想怎么不愿意支付。而B公司不仅带他们看了房,还全程接送,长期推送房屋信息,价格还更低。于是,两人将中介费支付给了B公司后,便与原房主办理了房屋过户手续。没多久后,A公司以其二人“跳单”为由,将这小两口诉至法院,要求支付高额中介费。

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二、律师说法


一、中介服务内容不应只是报告订立合同的机会,还应当包括提供订立合同的媒介服务。

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首先,根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”之规定可知,中介合同包括两类:“报告订约机会的中介合同”和“充当订约媒介的中介合同”。


其中,报告订约机会,是指中介人接受委托后,将收集的信息报告给委托人,从而提供订立合同的机会,又称“报告中介”或“指示中介”。充当订约媒介,是指中介人接受委托后,不仅要报告订约机会,还要居中斡旋,代为传达委托人与第三人的意思,努力促成其合同成立,又称“媒介中介”。这里的房屋中介,就是典型的媒介中介,它不仅要提供信息,还需要居中斡旋,促成交易。


其次,根据双方签订的《中介服务协议》第二条“服务内容:为提供中介服务,包括提供相关信息咨询服务、陪同看房,目的为甲方提供满意的房源并服务好促成交易。”第三条第2款“甲方与业主签订合同后,乙方的服务完成,乙方有权按甲方与业主所签合同收取中介服务费。”之相关约定可知,该合同属于“充当订约媒介的中介合同”,即中介公司作为中介人,其所提供的中介服务以委托人与第三人签约作为服务完成的标志,中介公司应当履行的不应只是一个报告订立合同的机会的服务,仅陪同看房也并不等同于中介合同义务的完满履行。


二、如果案涉房源非独家中介人,购房人通过正当途径又从其他中介人处获得房源信息的,购房人享有自由选择权。

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首先,涉案出售房源是该地区中介服务机构的共享资源。两家中介公司的房源信息不属于其独家信息,属于业内公开信息。购房人即便不选择任何一家中介,也有可能通过正当途径获知或获得房屋的出售信息。


其次,如果购房者仅仅通过A公司看过一次房,但不能因这一次看房的行为,就剥夺了针对该房屋选择其他中介服务机构提供服务的权利。


购房人经过比对,最后通过该地区其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易,无可厚非。这也是《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条 、第十条赋予消费者选择权和公平交易权的内在含义,不违反法律法规的规定。


三、A中介公司并未促成购房人与案涉房屋原房东达成交易,依法不得请求支付报酬。

首先,根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条“中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬”之规定,中介公司如要主张购买人支付中介报酬,则需证明其促成购房人与涉案房屋原房东达成买卖合同的交易,即履行其与购房人签订的《中介服务协议》的义务。


其次,按照上文中关于“充当订约媒介的中介合同”及行业惯例可知,房屋买卖中,中介人所提供的中介服务应包含为买卖双方提供求售、求购的房源信息、解释政策并且协助交易双方签署房屋买卖合同并办理贷款、交易过户等手续。


但A中介公司在全程的中介服务过程中,仅为购房者提供了陪同看房这一服务,其余义务均并未履行,甚至从未向购房者提供过案涉房屋原房东的联系方式、更没有就案涉房屋的交易价格等基础条款与购房人有过磋商与协调,更不必说提供促使买卖双方见面、洽谈等服务,直至5个多月后A中介公司向购房人微信索要所谓的中介报酬才恢复联系,所以,在交易过程由于A中介公司未参与房屋出卖条件、合同条款的磋商等基本中介服务,其主张全部中介报酬没有事实与法律依据。


最后,法院认为,A公司提供了一次看房服务,酌情要求小两口支付2000元的支付从事中介活动支出的必要费用。收到这个判决,小两口的心终于放下了。

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三、案件短评

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类案的判决思路其实透露着经济学的基本原理,要鼓励充分的市场竞争。在没有独家代理等排他性权利约定的情况下,购房人有权利选择服务更好,信息更全,价格更低的中介提供服务。只有鼓励竞争,才能使企业在包括价格以内的多种维度展开充分竞争。最后使客户在适当的价格享受最多维度的服务。


作为律师、法官等社会商事活动的参与者、裁判者,处理案件时,除了要结合事实证据、法律规定,更需要具有一定的经济学思维和头脑,才能做出符合促进市场竞争,保护商事交易的正确判决。
 
律师建议,如果购房者在购买二手房的过程中选择了不同的中介服务公司并签订了中介合同,若合同条款中没有约定独家代理条款,或没有约定不能选择其他中介公司的情况下,购房者可以按照自己的需求,根据中介公司提供的不同服务和不同价格,自由选择。同时,也建议中介公司作为交易的促成方,做到全面履行中介义务,除了提供交易房源信息,也需要尽可能多的提供斡旋服务,并且保留服务证据,提供更加丰富的服务内容,以保障中介服务收益。


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